【要闻】龙光更名，激励，反腐，纪海鹏的三板斧，能守住ROE？

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原文:龙光能改名，激励，反腐败，纪海鹏的三板斧，保护roe吗？

一

在《宝万之争》中，姚振华出面，成为cs大佬中的新晋网红。

据兽爷说，在争夺的前夕，有堂会，各堂口的大人物纷纷表现，收购万科之宝的情况下需要支持，但要开口。

他们出钱来见我。

这些cs大佬中有很多熟悉的名字。 比如黄光裕，最近在北京凶猛的朱孟依，还有多次坐在“地王”宝座上的纪海鹏。

最近，cs籍所有者纪海鹏全年密集释放的三个信号很有趣。

首先更名，其次激励，最后防止腐败。

更名的逻辑也很简单，穿着千亿美元的新衣服，核心是“去房地产化”，讲新故事。

像boss杨一样，我不想被别人说自己是刨花地，自称是农民，但他喜欢被外界说是高科技。

激励和反腐败，从表层看也理解，先给你甜枣，竖起棍棒，生活不好，跑得慢，屁股疼，懒得跑，秋天小心算账。

那么，问题是，纪海鹏拿出三板斧，背景和深层逻辑是什么？

二

先从土的照片开始吧。

5月15日，在深圳前海土摄影现场，许多中央企业国企和共同体入场狩猎，很多人抱有希望。

开拍后，现场纷争异常激烈，有超过100次的举牌，但最终不是悬念，而是被龙光拿走了。

关于深圳之地，其他开发者赌。 如果没有龙光的身影，预计这块地还能得到。

龙光是赌注，深圳作为龙光的高溢价粮食仓库，容量在缩小，纪海鹏必须一个人投，相后决不拱手让人。

纪海鹏夺取的“新地王”也是19年掀起全国“624土拍”后的豪赌。 因此，泰禾16年7.9万/㎡取得的地王也有机会知道封面。

坐在谈判桌上的黄其森，也可以长一点眉毛。

所有权发言权的砝码，又重一克。

一次“地王制造机”在媒体聚光灯下成名，潮汕籍老板纪海鹏也越过姚振华，在媒体人口中留下了简短的评论。

太过分了。

三

详细看龙光取得的这片土地，在开发条件苛刻的“双限双竞”区域，可销售的大楼价格达到87409元/㎡，很快就会成为深圳的单价“新地王”。

地产一休认为这不能说是“好地”，纪海鹏依然执念“地王”，业界有三个疑问。

拿“地王”的钱从哪里来？

2、“高溢价”的土地还会持续多久？

龙光的产品力能赶上高地价吗？

疑问的发生源于龙光19年全年和20年上半年的业绩。

到20年上半年、5月为止，龙光权益合同销售额为372.5亿元，合同销售面积为241.7万平米，换算成平均价格15412元/㎡进行销售。

在买面粉方面，20年上半年龙光的土地金额为319亿元，新土地面积为264万㎡，土地平均价格为12088元/㎡。

相对来说，销售平均价格处于近年来的较低水平。 让我听听。 仅8.6%的深圳地区，售价52719元/㎡，能获得高溢价红利，持续吗？

占比较大的大湾区其他地区和南宁地区，售价接近地价，影响项目利润率，降低纪海鹏引以为豪的roe。

原地踏步，没有米就下锅，往前踩，借钱买米。

因此，激励和反腐败是纪海鹏为了冲千亿而开的猛药。 那么，作为药物导火索的钱从哪里来？

简单整理:

14、15年，龙光背后的金主是平安大华，16养老金主不详，19金主的父亲成为了参与“宝万之争”的“浙江银巨鑫”。

在这个过程中，寻找缺少金主爸爸空的17-18年，纪海鹏还主演了一部小电影。

17年5月31日，龙光开设了网络金融新闻平台，旨在帮助公司和个人客户提供供应链金融服务和普惠金融服务，并命名。

龙光金服。

在线一周年后，龙光金服对外高调发声，ceo黄成向外部输出数字，也是一年的战果。

累计成交额突破了28亿元。

龙光金服创立约2月，出现了小故事，17年7月24日，龙光金服与平安银行签订了资金存管协议。 当时黄成说:

与平安银行合作是龙光金服合规之路的一步。

合规性？ 房地产一休在搜索中发现百度贴吧的消息框中有共性的表现。

我在这个平台上做了首付贷款。

19年，深圳金融监督管理局“表明自愿退出，网络贷款业务结算”名单中，16个网络贷款p2p机构中，有一个是龙光金服。

在百度贴吧上，房地产一休哥哥下拉看到，穿着龙光金服首付贷的顾客，临近还款期，无法登录网站，联系销售后，传递了新的链接。

还给一家叫鼎欣安理会的企业。

经调查，鼎欣安理会的实际控制人是张培锋，与张培锋形成相关的是姚立嘉。 从注销的龙光金服到存续的鼎欣安理会，背后有什么关系吗？

这是粉丝。

根据19年报，浙江银巨鑫拥有的10%的权益没有了。 金主的父亲，结果受到质疑，上演的依然是“明股实债”的戏码。

结果，逐年增加的负债，19年龙光资产负债率为79.31%，比上年小幅度增加，为18年78.4%。 但是，比4年前的15年增长了近10个百分点。 净负债资本比率为67.4%，比上年同期增加4.2个百分点。

总负债1630亿，比去年同期增加2成。

四

谈完钱后，地产一休再次整理龙光的操作盘模式。

具体到5月采取的“新地王”，某业界相关人员推测，龙光有三个解决办法。

1、做基准口碑，不要获利。

2、加码精装；

3、卖给相关人员，将来二手房上涨后再销售。

地产一休粗略地推测他会带领纪海鹏复制到精装上。 理由年报数据显示，龙光在19年建筑和装饰不动产的收入大幅增加。

从41.8亿美元跃升到115.8亿美元。

利益背后，精装和精装的质量价格不一致，发生了业主的维权。

不是用面粉做面包赚钱，而是加入劣质奶油水果赚钱的操作盘模式，引起了前文中业界的第二点、第三点疑问。

只认识地王，不认识产品。

举个不恰当的例子，同样是溢价，宋卫平开发，卖的是感情，纪海鹏卖的是装饰。

反馈到数据端是毛利率的下降和脱化压力的增大。

为了破局，纪海鹏需要“给旧瓶子装新酒”，多元的“去房地产化”是有道理的。

整理了纪海鹏的多元化宏观图，成为住宅开发、城市更新、商业运营、产业运营四大航线。

但是，根据19年报，在实际收入中，不动产的销售和建筑和装饰的收入达到92%，不动产和租金的收入为1.3亿，只占0.2%。

纪海鹏伸出几条粗腿试图走远，但没办法。

发育不好。

在资本挪用游戏中，达成了一直引以为荣的roe，遭遇了合营和联营的投资损失、有限的溢价和营销价格，纪海鹏以三板斧为保护盾。

你能保护roe，笑“地王”吗？