【要闻】富力等待黎明：李思廉走在还债的漫漫长路

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原标题:富力等待黎明:李思廉走了还债的漫长道路

看到富力地产集团的理事长李思廉时，总是表现得有点不自然。

日前，中国住宅城乡建设部、中国人民银行主要召开了重点房地产公司座谈会。 碧桂园( 02007.hk )、恒大( 03333.hk )、万科( 000002.sz )等12家企业打着“积分室企业”的名号参加。

在会议上，监督管理部门发表了住宅企业“将定金资产的负债率控制在70%以下”、“将净负债率控制在100%以下”、“将现金负债比控制在1倍以上”的“3条红线”。 很多公司不幸被“染成红色”，但像富力一样一下子踩了三根红线的房企很少。

根据媒体统计数据，富力寄存资产的负债率为78.16%，净负债率为184.45%，现金短期负债率为0.44，各自的数据超过了“红线”。 监督管理方面没有特意让富力参加，我想为了不使场面难看，点头的人也不少。

李思廉真的很担心“虱子多就不咬，欠债多就不担心”。 当时的富力被认为是“华南五虎”的第一位，现在只能把债务控制在“不能呼吸”，用压缩规模、发力老的改革、废弃多元化的迅速发展的方法来尝试，慢慢缓解债务压力，但这太难了。

但是会怎么样？ 困难，富力也不想出售资产，总是拿着王牌回马枪。 “醒悟过去不谏言，知道来者追逐”。

那么，带着还债的手段，迈出一步就是了吧！

01、“穷”造妖

很多时候，压力会使人崩溃，做出违背常态的行为。 这两年，地圈都是这样的故事。

2年前，没有人想到万科也会在秋季例会的大画面上写“活下去”，虽然领域还不冷，但万科有点冷。 李思廉仔细看了看，习惯性地感谢时代给了我机会，富力还在高速公路上走着。

“谁说今年( 2019 )的市场不好？ 不错。 你看到哪个企业不好？家里没有”李思廉不觉得冷。

现在两家企业都提交了半年的报纸:前者的收入和净利润分别为1463.5亿元和125.1亿元，比上年分别增加了5.1%和5.6%。 后者的销售额和净利润分别为335.9亿元和39.17亿元，同比下降4%和6%。

双增长对双下跌，谁冷谁不冷一目了然。

一个是口袋里有钱，但每天都哭。 一个是口袋里没那么有钱，但很健壮，领域就是这样。 只是，大家都知道，同样的担心，放在万科被称为“居安思危”，放在富力被称为“千钧重担”。 这个年月，哭是贫穷的，但需要底气。

各业务中，富力的房地产销售销售额为308.31亿元，占总销售额的92%，比去年同期增加3%。 遗憾的是，酒店管理、商务运营、文旅业务无法表现得更好，最终成为拉动整体表现的业绩“分母”。

报告书中，富力经常反复提到“世界上最大的豪华酒店资产所有者”的身份，毕竟这是花了近200亿元从万达那里购买的高质量资产。 真正经营全世界132家酒店，富力不把房地产销售变成自己前进的“独轮车”。

但是，这些酒店资产被疫情影响太大，最终只贡献了13.96亿元的销售额，减少幅度达到58.23%，平均一家酒店的收入仅为1500万元。 被寄予厚望的高潜在板块的表现就是此，其他业务的成长只会变成笑容。

幸运的是，富力没有扩大太多，资源分散在越来越多的业务中。 企业净负债从2019年末的1587亿元减少到1517.4亿元，净负债与总权益的比率也减少了22.2%，但其负债总额依然达到1877.4亿元，离回到安全区还有很长的距离。

有钱人读生死，没钱人穷开心。

“我们希望到年底这个比例(负债净额和总资本比率)会再下降10%。 这是短期目标。 ”。 李思廉还向往美好的年末。 结果，在过去的10年里，富力每年下半年为全年业绩的66%做出了贡献。 另外，与22.2%的减少幅度相比，还可以说是继续减少10%的目标。

在财务报告中，富力显示了期间债务的收缩，通过解决108亿元的国内债权而受益。 另外，获得国内资本市场180亿元长期直接融资产品的批准额，为缓解将来的债务压力提供一定的空之间。 无论如何，前方不缺光。

只是在李思廉心里，这样的结果可以接受吗？ 据了解，在拿到万达袋的77家酒店后，他豪言壮语说他每年会达到3000亿元的销售额。 现在，从享受掌声迅速改变为避开债权人，要背负这个落差需要勇气。

02、“缩骨”

说到勇气，李思廉更不能让步。 年初疫情爆发时，富力开始策划“全民营销+网上销售室+购买室大优惠+无故退房+差额补偿”的新营销方法。 4月中旬邀请了主持人李湘、凤凰网地产，共同进行了销售现场直播。

直播中，最受欢迎的是哪个价格已经很低了，但还是打折的产品。 一元湿纸巾，两元钢笔，三元拉纸……富力没有把房价控制在十元以内。 但是，成本为102.5万元的昆明富力湾g3栋705，直接给出了7.2折的价格，低于恒大的7.5折，一次也变大了。

像这样改变花样进行销售，其他制造商也开始跟进，富力中“华南五虎”再次排列的身影随处可见。

只是总帐，差别还很明显。 上半年，恒大合同销售额为3488.4亿元，比上年同期增长23.8%。 合同销售面积为3863.2万平方米，比上年同期增加47.5%。 相比之下，富力权益的销售额为510.6亿元，同比减少15.21%。 权益合同的销售面积为426万平方米，比上年同期减少22.8%。

花了钱，事情没办好，又一个双重增长双重下跌，真生气。

看不到开源，富力开始节流。 从年初开始，富力已经开始裁员计划，规模占总人数的20%，其中北京地区尤为严重的谣言不断。

关于谣言的真伪，富力官方没有回复。 但是企业放松了快速发展的节奏，这一点还在确认。 上半年，富力购买土地储备权益的可销售面积为243万平方米，同比减少62.6%。 权益拥有的金额为60亿元，比上年同期减少66%，富力越来越小。

现在的富力，不要瞄准融创( 01918.h )孙宏斌这样的白衣骑士力量卷入狂澜，放弃天马行空多样性的理想，安静地做房地产企业，做自己的小本生意，慢慢地赚钱，慢慢地借款 以现在的债务规模，富力已经不太能承受了。

“(富力)参与的申请以短的恒速项目为主，大型，尽量不要参与100多亿(项目)，大部分控制在10亿元左右的价格。 》根据李思廉的构想，富力放弃了继续追求高速增长的计划，2019年制定的“促销、回收金”的基调，1年后也适用。

扣除业务，只做卖房的事，这也有可能成功。 像台湾积体电路制造的张忠谋一样，只做小费代工，最终成为江湖不败的神话。 在房地产商，你的集中力不一定会转化为业绩的增长。 那边的恒大，碧桂园，融创们等不及了。 富力还卓越吗？

看到不温暖的富力，李思廉还相信“全年的黄金期”的力量。 根据他的设想，富力计划在下半年发布16个新项目和2300亿元的可销售资源，以实现协议的销售目标。 2019年攻略了1520亿元的销售目标，两年还拿不到吗？

但是，从年的结果来看，年目标只达到了32%，其隐藏的成长曲线真的想实现富力的等待吗？ 结果，不能说只能在借款的压力下，一边推卸一边生活。 但是会怎么样？ 即使债务被逼到了这个地步，富力也只能继续承受下去。

03、生命存旧改？

市场营销、结构变更、业务调整……虽然经历了一系列手段，但负债还没有大幅减少。

克和瑞的数据显示，富力地产每年拥有现金359.95亿元，同比减少7.8%。 另外，短期债务规模上升了29.3%，达到748亿元。 因为这个富力现金短债比进一步下降到0.48，短期债务压力持续膨胀。

面对压力，富力又回到“旧改”的老路上。 在那一带一片草莽马风尘的时代，富力依靠旧城改造进入了“华南五虎”的行列。 另外，现在广东港澳大湾区的迅速发展是必然的，总部设在广州的富力，没有理由错过大好机会。

在企业内，这一部分的业务被认为是有前途的，一系列的旧村、旧工厂、旧市区在基础设施的喧嚣中获得了新的商业价值。 上半年，富力已经积累了80多个城市的更新项目，总建筑面积超过7000万平方米，可供商业销售的住宅面积超过4000万平方米，其中54%的土储位于广东港澳大湾区内。

“将来的富力地产转换土地储备依然以旧改革为主。 ”。 让李思廉着迷的是位于广州和长治两地的三个城市更新项目。 他们很快就会提供129万平方米的可销售面积，可以带来460亿元的商品值。

如果一切顺利，富力的老梦还圆满。 只要放在土地周围，很多人就会有同样的梦想。

“(旧改革)是佳兆业集团业绩越来越重要的贡献途径，现在的贡献比率超过三分之一，随着项目转换的加快，这个比例会进一步提高。 ”。 看看袋子里的167个老改项目，4200万平方米的占地面积和2.6万亿元的储备，佳兆业集团执行董事兼社长麦帆难以掩饰一方的野心。

我觉得自己还不错，奥园和福晟也在。 在大湾区，前者的50个项目预计为6587亿元的可销售资源做出贡献，后者拥有1000万平方米的土地资源。 加入虎视眈眈的华润、华侨城、地铁集团、鸿荣源，不少公司喜欢大湾区这种肥肉。

你凭什么认为自己一定会赢？ 因为自己很富有？ “烟囱倒塌有一个功劳”。 富力倒下的话，大湾区旧工厂的烟囱里就会有人推倒。 在至今为止没有缺少竞争对手的时代，不管最终倒下的是谁，市场都正常运作。

在评级机构眼里，富力显示的佐证非常弱，所以一个接一个的红灯亮了。 看到短期内很难有翻身的机会，全年穆迪、惠誉、标杆分别降低了富力房地产的信用评级，为富力的资金价格提高做出了不少“贡献”。

“富力地产公司家族评级的下降反映了穆迪经营现金流的减弱和今后12-18个月内大量债务到期的忧虑。 ”。 穆迪副总裁kaven tsang说。

其实，这些机构给富力的评级书并不高。 这很快提高了资金的价格。 财务报告显示，上半年富力融资价格为33.92亿元，比上年同期增加41%，期间发生的利息支出也达到70.76亿元，提前偿还优先票据支出和净汇率损失分别为5600万元和11.25亿元，资本化融资价格为48.65亿元

持续上涨的资金价格，推进小本经营的富力可能也部分受益，但这些积累被债务周转带来的各种价格抵消了——富力确实赚钱，但花钱的项目也不少。 洞的口径变小了，但还没堵住。

堵塞了怎么办？ 继续搬砖堵吧。 这些砖谁来补充？ 我应该怎么弥补？ 到哪个车站补充就完了？ 《一部分财经》通过电子邮件使各种疑问变得富有，但至今没有回复。

04、结语

有借款还是没钱，通俗而切实的记述最适合送给现在的当地产业。

从年“吞并鲸鱼”达到77的酒店项目开始，富力的骄傲和自信一直写在脸上，宁可放松快速发展的节奏，也不想放弃终于得到的便宜东西，这是经过了这个困难时期，市场流动性那么紧张。

只是，现在外部环境允许你考虑那么久丰富吗？ 大部分地产商加速蜕化，降低杠杆，留下端口继续生存。 只有富力保护着眼前的资源不放，一动不动地等待着春风的到来。 大致看《基督山伯爵》的复仇故事，富力是逆风飞翔。

只是明天先来的是会计延期的许可证还是法院催促的发票？