【要闻】天津房价突降？不，二手房已经连跌14个月了

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这是长达三年半的市场电锯。

文孙梅欣

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头图摄影|王家乐

就像一夜之间，天津的房价争论就被推到了风口浪尖。 与因上升而成为“红色”的城市不同，天津的“红色”不太想急剧下降。

9月10日，天津市住建委宣布，“今年疫情发生后，天津市房地产市场呈现“价格上涨量稳定”的状态，在合理区间运行”，房地产呈现持续平稳快速的发展态势，根据以前的复印件，天津房价

“我不知道降价是否畅销，我在新区的西青有一所以市场价挂的房子，已经过了16个月了，只有两次。 没有价格”天津房地产工作近20年，方照不禁苦笑。

方照指出，与房价下跌相比，市场下跌、流动性不足、还增加的高库存不足是天津市场更严重的问题:“天津的房价不是一夜之间下跌，而是三年多多因素叠加的结果。”

库存“堰塞”

根据国家统计局今年9月发布的《年8月70大中城市二手房销售价格指数》，7月天津二手房价格比上个月下跌0.8%，比去年同期下跌4.5%。

如果延长时间，你会发现天津的房价下跌了很长时间。 这是统计局公布的二手房价格连续14个月下跌，累计下跌幅度达到4.7%。 与去年同月相比，连续8个月下跌。

新房的表现较为乐观，根据国家统计局的数据，8月天津新商社的价格比上个月上涨0.3%，连续5个月上涨，比去年同期上涨0.9%。

58同城、安居客提供的数据显示，今年以来，天津市整体新房在线平均报价从年初的20235元/平方米下降到8月份的19640元/平方米，减少了约3%。 二手房的平均价格从1月的20792元/平方米下降到8月的3元/平方米，减少幅度约为3.3%。

从全市平均价格水平来看，今年天津市场比较平稳，但略有下降。 但是，根据365淘房公布的数据，天津二手房从去年8月开始环比持续下跌，仅在2019年初和今年疫情恢复后出现了暂时的反弹。 在长达两年的统计周期中，二手房环比下降的月份接近19个。

如果说平均值下降不明显的话，持续增加的库存量已经处于惊人的高位。

克瑞研究院根据全国30个重点城市的商品房市场监测数据，截至今年8月，天津商品住宅库存面积达到3632万平方米，是北上广深、长沙、重庆、厦门等一线和热点二线城市中库存量最高的，唯一3000万平 在脱化循环方面，达到28.2个月，全国新房脱化循环是仅次于大连的最长城市。

天津2019年年新房成交面积为1393.7万平方米，年成交面积为1204万平方米，此前5年的年平均成交面积为1544万平方米。 这意味着，以现在的库存量来看，没有新的入场量的情况下，即使以年前比较积极的购买活动度来看，天津市场的新房两年内也卖不出去。

这还没有进入巨大的二手房市场。 明显的供给太多，很难让天津市场的销售者拥有溢价权，既是开发者也是二手房主。

恶性循环

方照记得年天津市场最火爆的场面:“一进入新市场，15分钟销售额就突破亿。 住宅企业在土地拍卖中没有丧命地提高了价格，提高了2000万、5000万。 ”。

那一年，天津拍摄了多个“地王”地块。 金地以47.4亿元占领天津南开区地块，住宅地价约5.6万元/平方米，地价至今未破。 市内六区和滨海新区转让的多个地块地板地价均超过3万元/平方米，买家包括中冶、万科、天房等房企。

“在当时的市场上，天津突破10万元/平方米的“天花板”价格是迫在眉睫的。 ”。 方照回忆。

数据显示，年土地出让面积为2596.32万平方米，出让总额为1389亿元，其中宅基地出让量为807.96万平方米，大楼地价为15367元/平方米。

虽然10万/平方米的“天花板”的价格不等，但史上最严格的天津“330”大厦市的规定来了。

根据控制要求，从年4月1日开始，非天津户口在天津有1套以上，天津户口有2套以上，包括未婚和离婚在内的单身成人有1套以上的住宅，暂停了滨海新区以外的再购买资格。 天津以外的户口购买者必须连续两年缴纳三年以内的社会保险或个人税。

严格的限购政策一年前也使炎热的天津楼市迅速降温。 天津新房成交12.71万套，比上年减少45.73%。 二手房成交9.4万套，比上年减少50%。 到2009年新房成交件数再次下降到10.95万套，比上年下降13.78%。

然后，去年转让的区划每年陆续大量上市。 克瑞研究数据显示，年天津新商品房供应量为1791万平方米，供应规模创过去10年来最高，但成交量为1204万平方米，开始形成供应过多的状况。

到2019年，上市供应量达到1653.8万平方米，成交量为1393.7万平方米，新房库存供应的“堰塞”状况进一步恶化。

事实上，相关部门并不认为“曲线”会拉动市场。 年5月，天津加入了全国热点城市生活的人才落户大潮，公布了“海河英才”行动计划，放宽了人才引进落户条件。 数据显示，截至今年1月，因“海河英才”在天津定居的人数达到23.5万人。

“由于落户政策，加入天津户口“新天津人”，对市场成交量有一定的推动，因此不得不说，2019年以后，天津新居和二手房的成交量在一定程度上有所上升。 ”但方照说，这部分人对天津整体购房市场来说依然是“杯水车薪”。

王华玲是全国性房地产营销企业天津地区的负责人，认为深圳、杭州、苏州通过产业、就业引起人才的进入，而教育、医疗是定居天津的魅力。 “天津的定居政策在北京生活了多年，吸引了很多不能定居的人，他们在天津处理户籍问题，但没有带产业进来。 ”。

另外，天津比较好的教育资源和较高的高考合格率非常有魅力。 事实上，许多天津远郊项目在北京核心地区设立了展点，卖点之一是在天津定居买房，有学籍。

但是，这些买家大多倾向于购买靠近北京的小面积新房，可以控制价格，只要有户口，就不打算在天津买房，所以很少选择天津市区周边或改善型、大户型的房子。 王华玲解释说，这形成了“闭环”。 “新定居人口直奔周边的刚需市场购买新房，当地人买不到‘一买一’得到的二手房，市场缺乏流动性，改善型购房的诉求受到了严重抑制。 ”。

方照承认:“如果不依靠大幅度降价，天津销售二手房的周期必须以年为单位。” 他的房子不仅不够，周边的朋友还把二手房的招牌价格从400万降到了300万:“尽管如此，带看量依然很少，朋友没有把房间的来源从架子上放下来销售。”

某全国性住宅企业天津企业营销经理郑森表示，天津二手房库存较大，目前卡量的清除周期已接近3年:“通过二手房置换方法的运营商受到影响，因此市内6区的房价和做得好。

由于新房销售、亏损困难，新房项目对销售渠道的依赖性更大，在天津集中在中介手里。

“通常，在项目中，中介作为渠道超过30%时需要积分监视，佣金超过3%时情况较高，但在天津，中介在市场整体的渠道占有率超过60%，佣金的比例至少为5%。 ”。 郑森感到非常无力感。

方照证实:“天津中介一方面引出置换群，另一方面大型中介可以得到来自外地的津定居客户群，这对于销售项目来说是比较有效的购买力。”

但是，高比例的渠道佣金使中介将越来越多的精力投入到新房的销售中，二手房交易的活跃度和关注度进一步下降。 “二手房交易量低的话，新住宅就更难卖出去，对住宅企业中介的依赖度变高，形成了恶性循环。 ”。 方向感很清楚。

“稳定不赚钱”的市场

而且，近年来天津土地市场的转让结构发生了很大变化。

中指研究院的数据显示，年天津宅基地出让面积为807.96万平方米，平均楼价为15367元/平方米。 转让的98个宅基地中，10个位于天津核心的市内6区，转让面积53.2万平方米，占总转让面积的7.15%。

今年，在每年转让的97个宅基地中，市内6区只转让7个地块，转让面积为25.65万平方米，只占总转让面积的3.8%。 环城区、滨海新区总转让总数共计42元，成交面积270万平方米。

2019年，地区间的差异更大了。 住宅出让量与以往基本相同，全市宅基地出让总数达到155元，成交面积达到1105万平方米，市内出让面积降至2.4%，环城四区和滨海新区出让总数达到98元，成交面积688万平

土地出让量大，土地出让平均价格下降。 数据显示，年天津年土地转让金额为1389亿元，其中宅基地平均地价为15367元/平方米，到2019年全市宅基地平均地价为11184元/平方米，4年平均价格下降27%。

方照说，新区、远郊地块大量转让，确实抑制了天津市早期高企业的地价，上市项目的售价也更低，在一定程度上降低了天津高企业的新房价格。

但是，整体市场下跌，同时市场的上市量巨大，加上“限价”的控制，所以早期以核心区高价可获得的项目很难进入市场，上市后基本上是赤字。 ”。 方照解释。

养老金地取得的南开“地王”到2019年还没有入市，但定位这个豪宅的项目，实际发售的平均价格是5.9万元-6.4万元/平方米。 “高层每平方米的最低售价只比地价高3000元，住宅企业不能稳定赔偿”的方照很清楚。

同样，中冶河北区的“地王”、大楼地价为33441元/平方米，目前精装高层售价为3.6万元/平方米。 万科青西区地块地板地价为22628元/平方米，刚入市时洋房价格为3.3万元/平方米，精装上层售价为2.8万元/平方米，但目前售价已为2.3万元/平方米和2万元/平方米

“在天津，无论是新区还是核心区，相当一部分项目的售价都低于地价，已经不是什么新鲜事了。 ”王华玲坦率地说。

连续损失也影响了住宅企业拥有地的积极性，根据中指研究院的数据，天津6个城市住宅区的年平均土地溢价率为0，全市平均土地溢价率低于10%。 2019年略有好转，但最受欢迎的两个新区宝圩区和武清区的年土地溢价率也仅为15%。

根据明大嘉和市场研究开发部和克利瑞的统计数据，受当地市场影响，住宅企业融资紧缩，土地窗口有望继续等因素，年天津市整体土地停止，延期，流动摄影地块24元，到2019年39

但是，天津市对土地财政的依赖度逐年增加。 据国民经济统计，年-2019年天津多年土地转让额为1389亿元、1231亿元、1048亿元、1356亿元，城市土地财政依赖度分别为48.2%、43.4%、50.4%、56.3%。

另一方面，天津市整体政府债务馀额也在扩大。 天津市政府公布的数据显示，从年底到-2019年底，全市政府债务馀额分别为2912.7亿元、3424亿元、4079亿元和4959亿元。 四年间债务馀额增加了70%。

根据今年年初发布的《天津市2019年预算执行情况和年预算案报告》，年天津土地转让收入预算为1783亿元，预计增长31%。 报告显示，第一，区域一级的土地出让成交量有望增加。

“这意味着在土地溢价率没有上升的情况下，政府将出售越来越多的土地，现在市场上已经有很高的企业库存，很有可能进一步上升”。 天津地产领域的人说。

根据2019年全国各城市发布的gdp排名，天津当年地区总产值为14104.28亿元，按比较价格计算，比上年增加4.8%，但与去年初始值相比减少了25%，为全国10个城市中最低。 受疫情等影响，发表年前6月天津地区总产值6309亿元，同比减少3.9%。

“与其说是房价的问题，不如说天津的城市运营有系统的问题。 ”。 作为出生长大的天津人，王华玲感慨万分:“总有一天市场会好转，但想变化的不是一朝一夕。”

(文中方照，王华玲，郑森是假名。 ）

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