【要闻】万科新董事会诞生 郁亮连任董事长

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原标题:万科新董事会诞生郁亮连任理事长

郁亮表示，房地产领域的“土地红利”“金融红利”已经消失，现在已经进入了“管理红利”的时代。 万科要向制造业学习，细化战术导向、管理，提高roe。

没有悬念。 万科新董事会的候选人和以前公布的名单一样。

这背后是万科所有权结构的稳定，深铁、盈安合作达成协议，作为第一、两大股东，至今为止与管理层意见分歧的宝能也逐渐退出，所有权只剩下1.14%。

股东和管理层的关系是否和谐稳定是企业能否长期快速发展的前提。 过去5年，经历过万宝纷争的万科重新整理了这方面的事情，3年，从股权结构到管理团队，万科进入了新的稳定期，各项业务也稳步推进。

就像万科创始人王石三年前说的，“万科将进入黄金的迅速发展期”。 在6月30日的股东大会上，重任理事长郁亮面向从开发转移到运营的白银时代，更新了新的想法。

他说房地产领域的“土地红利”“金融红利”消失了，现在进入了“管理红利”的时代。 万科要向制造业学习，细化战术导向、管理，提高roe。

与深铁的合作加深

总部搬到了福田，万科股东大会在大梅沙召开，股东高票通过了第19届董事会人选提案，保持了至今为止的平衡。

大股东深圳地铁产生了三名董事，分别是深圳地铁理事长辛杰、社长唐绍杰、副总裁李强强，他们都是年-2019年新上任的深铁领导班子。

在万科，除了董事会主席郁亮外，社长祝九胜、执行副社长王海武也加入了董事会的成员。

另外，深圳资本运营集团有限企业理事长胡国斌担任独立外部理事，取代原深圳市赛格集团有限企业理事长孙盛典。 另外4名独董——刘琼威、康典、吴嘉宁、张宸。

首次向万科股东大会公开，深铁理事长辛杰强烈支持万科。 他说万科是市场化非常高的公司，根据市场游戏规则、上市企业的要求，深铁不参与万科团队的管理经营，整个过程中，全员都支持万科文化、万科团队，更好地回报股东。

“作为深铁的理事长，他也是项目的营销总，为了帮助万科的迅速发展，不断获得资源。 从万科赚的钱也有深铁的部分。 万科每挣一百元，深铁就能挣二十元以上。 为什么不轻松？ ”。 他还说，对深圳地铁集团来说，成为万科的股东压力很大，正在推翻深铁进行现代化公司制度的改革。 在深铁调整的基础上，我想成为万科合格的股东。

深铁的表现多次强调，让在场的中小股东们吃“定心丸”，辛杰支持万科，让大家放心。

回顾过去三年，郁亮坦白说挑战确实很大。 持续的股票纠纷要影响万科经营、团队稳定，将来万科要尽量减少对万科经营管理、团队稳定的影响。

在经历了去年地区、城市的总更替后，万科管理团队也进入了稳定状态，他们与董事会成员共同构成了万科的人事“基本盘”，万科的新权力画像清晰地出现了。

21世纪的经济报道记者观察到最近万科和大股东深铁的相互合作明显加强了。 6月29日晚，根据万科公告，企业已与深铁签署备忘录，共同投资成立合资企业，双方各持有50%股份，深化“轨道+房地产”(即tod )行业合作。

具体合作包括取得地铁项目上盖及周边土地(或土地整治效益调整项目)，实施项目开发、建设及运营的产城融合大型项目，新城快速发展领域的统一开发建设和运营等。

到目前为止的4月，万科和深圳地铁投资了60亿元，共同开发佛山tod项目地块，这是深圳地铁进入万科以来第一次合作。

多家证券公司曾经指出，深铁作为大股东，在获得项目资源方面对万科的影响是不可估量的。 这次郁亮也说万科开发业务的重要方向之一是tod。 “tod是对一个公司综合实力、社会资源整合能力的巨大考验，在这方面我们走在前面。 ”。

运营管理的重量

万科作为领域的领袖，对于领域的分解和观点，经常成为人们关注的焦点。 在这次股东大会上，提出了白银时代、房地产后半段的郁亮，提出了新的评价，房地产进入了“管理红利”时代。

房地产领域高歌猛进的时代已经远去，领域急速发展的决策性因素，从土地分红到金融分红，都来到了分红管理时代。

他说，过去评价房地产公司很简单，第一阶段看储存了多少土地，根据土地的多少决定了企业价值。 第二阶段金融红利一个公司必须快速稳定，在金融安排、杠杆选择、金融机构选择方面把握。

但是，这两个时代已经过去了。 管理红利时代，应该向制造业学习。

股东提问的中国制造业代表之一格力的roe为30%左右，万科大致为20%左右，万科为提高净资产收益率、每股利润采取了什么计划措施？ 对此郁亮说:“董大姐是我们学习的榜样，我们要好好学习。”

郁亮说:“单纯提高roe的话，也有杠杆率高等方法，万一有变动怎么办？ 我们的要求是速度不够，roe不能低，债务不能冒险。 现在很平衡。 ”。

对房地产企业来说，管理红利意味着把运营放在更重要的地方。 意味着开发业务以外的新业务变得更重要。

万科变革的新业务也走在领域的前列。 首先是万科物业，现在万科物业管理面积的一半已经不是万科小区，扩张非常快，除了住宅，2019年万科物业在与戴德梁行的合作下，成为中国商业写字楼市场物业管理的第一位。

财务报告显示，2019年万科房地产收入127.0亿元，同比增长29.7%，居领域首位，远远领先于其他房地产企业。

过去三年，郁亮认为万科做得很好的业务是物流。 万科在高标准仓库取得了数一数二的成绩，在冷链领域排名第一。 疫情爆发后，物流作为城市最基本的建设、最需要的一套，显得尤为紧迫，这带来了领域的快速发展机会。

最近万科发行了与标准reits最接近的产品，在深交所上市，基础资产是两个物流园。

另外，我对集中公寓租赁郁亮也很满意。 他说，在不在房间内炒作、租赁和不购买的领域的大环境下，万科在集中公寓租赁中排名全国第一，2019年度采用了12万多家，目前正在建设中。 "这项业务现在不赚钱，但我相信将来会有很大的机会. "

另外，万科农业、假期、教育等新业务也在稳步推进。 将来，万科总裁祝九胜说，希望所有业务都能独立分割上市。

向股东提问:“你觉得这三年怎么样？ 郁亮豪言壮语地说:“我怎么了，还是让业绩谈谈，让股东投票给出答案？”

三年前在同一个地方，郁亮从王石那里接过棍子，开始握万科。 三年后，他和社长祝九胜等管理队一起把万科带到了新的高度。 然后看万科股价的表现。

(作者:张晓玲，曹安泾，姚安琪:张伟贤)