【要闻】吃相太难看，自如们终于玩不下去了

本篇文章2232字，读完约6分钟

翻译:吃法难看，终于不能自由地玩了

春节过后和毕业季一直是租赁旺季，出现了瘟疫，但楼市变暖后租赁市场也跟进了。

以北京为例，5月份租赁整体成交量比上个月增加了20%左右，租赁比上个月增加了近30%，6月份上周的成绩也很好。

本以为一切都会好起来的，但不到六月，下跌就突然开始了。

到了6月第3周( 15-21日)，租赁交易量的减少幅度很大，比第2周减少了19.27%

现在租赁市场的升降，早就不是简单的市场行为了。

长租公寓迅速发展的这几年，已经有无数业主、承租人被绑在一条船上，简单的市场变动引起了很大的浪潮。

1、开始反食

今年租赁公寓的负面风波没有停止。

首先，上海、杭州、南京等青客公寓的承租人因“青客”拖欠房东的租金，断水断网，面临被赶出公寓的困境。

其次，蛋壳公寓的创始人被调查，怀疑管理者偷了个人新闻。

这次租赁公寓巨头“自由”也不能自以为是，在2月自由提高租户引起舆论风波后，最近很多自由房东多次接到自由电话，要求降低房租，最高达到45%。

双方的信息表达表明，即使自由违反自由合同，业主也必须赔偿维修费。

业主们联系承租人时，一边自由要求房东降低房租，一边发现一方承租人的房租没有减少。

现在租赁市场确实有一定的下跌幅度，但为什么无视长期租赁公寓的巨头们吃的相，将合同视为无形呢？

这个必须从几年前开始说。

年8月，天通苑的房东打算以7500元/月的价格租三间居室。

自由价格为8500元/月，蛋壳公寓为9000元/月，自由价格为500元，蛋壳公寓最终为10800元/月，成功获得了这所房子。

那个房租一涨，长期租公寓可以说是工作。

之后，自由、相寓、蛋壳的第一住宅租赁公司约定每个人平均向相关部门协商，不涨价租赁，但住宅来源、市占有这两个重要资源，拼命高价抢夺住宅依然很普遍。

租赁市场持续上涨的话，这种方法没有很大的风险，但租金并不是永远高速增加。

疫情过后，市场变暖，失业率也没有超过6，但短期内很难提高。

如果真实的市场价格上涨，对高价抢劫房子的租赁公寓来说将是暴力打击。

至此长租的公寓终于迎来了反食。

高价关门，换钱涨价，但租赁市场一旦下行长租公寓就直接面临损失，可以说自己挖了个大坑。

自己手推的价格，跪下也走完，但这次锯战比直接打雷辣多了。

2、带狼入室

租赁公寓的模式偏向于重资产模式，除了前期风投对市场规模的期待外，租赁公寓正走向迅速扩大的道路。

市场上所有租赁公寓的平台几乎都在拼命抢占市场。 即使利润扩张变薄，正义的抢劫房，返还现金再次抢劫，循环往复，不会轻易暂停。

这是因为扩建，为了早日实现利润，大部分租赁公寓都依靠金融信用。

相关数据显示:

青客公寓与11家金融机构合作，65.4%的租金由租金贷款支付。

-2019年蛋壳公寓采用“租赁贷款”的租客比例分别为91.3%、75.8%和65.7%。

别忘了。 资金需要价格，扩张也要用钱来撞。

价格上涨直接导致利润下降。 根据《2019租赁住宅领域白皮书》，在国内20个主要城市中，公寓租金的收益率为1%—3%，低于办公室租金的收益率。

一个领域这么低的收益率，是什么原因？

曾经潘石屹对长租公寓的评价是“5%，6%的银行贷款盖公寓租，收益率最高超过1%，这笔生意是赤字，租金价格翻倍也是赤字”。

更何况真正的融资价格比银行贷款高得多，这也是长期租赁公寓连年扩建，连年亏损，扩建越快，死亡越快。

沉重的扩张价格，即使青客和蛋壳这样长的租赁公寓上市也无法改变损失压力。

青客从-2019年开始连续3个会计年度出现赤字。

从蛋壳年到-2019年的净损失分别为2.72亿元、13.66亿元、34.35亿元。

容易获利的生意在资本追求和盲目扩张的战术下变得越来越紧张。

租赁公寓的领导们没有受益。 更何况，其他中小出租公寓的平台呢？

盲目扩建的中小长度租赁公寓大部分得不到利益，资金链经常中断。

相关数据显示，2019年资金链断裂破产的租赁公寓达53套。

上一领域的洗牌洗掉了资本不扎实、盲目扩张的企业品牌，这次租赁市场的恢复无疑花了大公司们的7英寸。

租金下调利润空之间进一步收缩，更何况从现在的市场来看，降价不一定能出租。

与房东签订的空搁置期限为25-60天，资产管理周期变长，空搁置价格的钱可以直接夺去长期租赁公寓的生命。

另外，还存在资金价格、市场负面效应等问题，财产大气粗、有充足资本支撑的长期租赁公寓的平台也面临危机。

3、没有胜者

公寓这条路线一直很明亮。 相关机构预测到2025年租赁总收入将接近3万亿元，租赁人口将达到2.3亿人。

背上市场这棵大树，长租公寓住在房主和承租人中间，把握平衡，按照低收入高租的基本逻辑，只要所有套房真的能赚钱，就能跑这个商业模式。

但是，大部分长租公寓都是这样的好路线，让自己玩了。

首先引进金融，然后无视市场规律，劣化竞争会提高房租，进一步提高自己的风险。

更何况提高房租不是市场的真正购买力，提高房价不能用于房租。 毕竟决定房租是切实的购买力。

而且，从多年的房租高涨来看，租赁市场也不是一路货色。

这意味着，长租公寓的平台如果一开始就不赚钱，试图高速扩张，损失越多，最终就会成为“大而虚，长时间损失，风险持续上升”的高危领域。

在长租公寓的这种玩法中，从租户到房东、长租公寓，谁也不是胜者。

租赁公寓在负债压力下扩建很辛苦，房东也不享受房租溢价，出租人支付逐年上升的租金。 但是没有人赚钱获利，最大的胜者，金融平台吗？