【要闻】“震荡横盘”的成都市场，主城二手房今值几何？

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原标题:“振动横盘”成都市场，主城二手房现值几何？

8月14日，国家统计局公布了7月70日大中城市商品住宅销售价格变动情况，在多次“不炒住宅”政策下，全国房地产市场总体平稳。

7月成都二手房价格比上个月上涨0.7%，涨幅比上个月略有扩大。 统计局的数据显示，成都二手房今年以来，在房价平稳上涨的状态下，4月份疫情逐渐控制后，出现了较大的变动。

成都二手房销售价格指数

卖不出去的便宜的新建，看不见的郊外二手

一般来说，二手房不是成都买家的首选，他们更喜欢新住宅，但地区、地区好的新住宅，价格达到3万左右。 这样的价格对普通买家来说是无法逾越的职业门槛，或者主城区已经没有“刚需”的新住宅。

除了主要城市地区以外，部分地区单价较低的新棋盘，往往成为购买者蜂拥而至的“万人摇”，可能表现出人们对性价比高的楼盘的痴迷。

更现实的是，今年的6个“万人摇”项目只是新房市场冰山的一角，但这些楼盘往往意味着极低的中签率，很多刚需购买者在多次动摇后不得不购买二手房。

成都的六个“万人摇曳”楼盘是7月前编号的项目

限购后，成都的二手房长期是“横盘”，今年的这波上涨，二手房的行情更好。 但是，总体来说，整个市场处于比较平静的状态。 这种市场环境意味着如果购买经济高效的新房将没有获得的特征。

对普通刚需家庭来说，购房主要满足居住的诉求，但房地产的金融属性也同样重要，毕竟普通人买房几乎会挖空一个钱包”，房地产的贬值会给家庭资产带来严重的缩小

这也是二手房购买者最大的担忧。 这与上升期疯狂收购不同，在现在平稳的房价下，购买者在决定时越来越谨慎。

和其他城市一样，成都绕开城市内主城区的房地产，对郊区更安全，也是很多人职业生涯的优先事项。

高端持续上升，刚刚需要“横向摇晃”

二手房市场是高度市场化的市场。

现在贝壳成都二手房的招牌量已经超过13万套，维持着很高的库存水平。 价格上，平均价格保持在1.5-1.6万/平方米左右，与统计局的数据一致。

但是，这实际上囊括了整个市区的价格，如果将其锁定在主城区的范围内，总量就会大幅减少，平均价格也会上涨。

从数据上来看，既然成都二手房的价格持续上涨，应该会偏向卖方市场。 但是，市场的声音不太一样，很少找到主城区价格合适的二手房，主城区的房东除了大幅降价外，房子也不怎么卖。

实际上，市场的声音和统计数据都没有问题，但这样的原因是二手房交易高度市场化的行为。

例如，金融城、大源等核心区域的高质量新房，价格往往很高，随着市场的好转，这些顶板也有一定的牵引作用。

其他地区需要的房地产，不仅没有什么上升的动力，而且长期在“横盘”下，购买者有一定的谈判空之间。

面对主城需要的买家，什么样的房子值得？

从贝壳的28万套成交记录来看，75%以上的成交房源房龄都在15年以内，6成左右的房源都在90平方米以下，60万-150万的合计金额也占了6成的成交量。

房子的面积、户型、装修、楼层、地铁、朝向、住宅年龄……等多方面因素影响二手房的最终价格。

这构成了主流成都买家对二手房的价值选择方向，这类房地产相对集中在主城区的非核心板块，基本以三环到卷城的地区为主，板块内平均价格基本在1.5万左右，总价也不到150万

与锦江区三圣乡、青羊区外光华、金牛区国宾等类似，开发比较早、配套成熟的板块。 这些板块内的一部分小区，如锦江的鑫苑名家、青羊的清水路苑等，由于单价低，成为地区二手房成交的主力。

三环内的二手房，除了旧小区，单价不便宜，低价的小户型成为购买者的唯一选择。 例如，武侯区一环内的金茂礼都，成交量不低，但这种房地产往往存在社区老、容积率高、环境嘈杂等缺点，对生活质量有很大影响。

因此，难怪主城区的刚要二手房在这样的行情中比较难卖。

现在二手房值得买吗？

很多人怀疑什么时候“上车”最好。 但是，二手房是否“上车”并不是固定的答案。

对于没有住房的刚要家庭来说，在成都购买住房是主要任务。 这种房地产的居住属性远比金融属性重要，因为在居住舒适性、交通便利性、孩子教育等方面也远比房价的变化重要。

因此，对这些人来说，与其拿着货币看，不如仔细看着买。

现在房价的一些变化似乎很难出现太大的变动。 楼市的控制政策已经收紧了。 lpr已经三个月没调整了。 除此之外，现在中央银行收紧住宅企业的资金端，住宅企业有可能在下半年加快发货回收资金。 因为这个新房价不会怎么上涨。

政策的变化越来越多的人倾向于购买新房，这对二手房的购买者来说是个好消息，市场的变化迫使二手房的价格更合理。 当然，主要城市的二手房，从地域特征来看，价格不会太低，大致的比率会根据现有的价格“震撼横盘”。

购买二手房不建议涨价，但对城南来说，最近的土拍行情，或对二手房房东有涨价的期待。 例如，新川板块的土地价格比部分小区的二手房价格高。 这给了很多房东涨价的潜力。 对买家来说，需要慎重考虑。

主城区供应量少，加上大量老小区，二手房价格相对稳定，选择也比城南多样化。

一般来说，对普通买家来说，在100万-150万的合计金额中，主城区的二手房比较难，满足居住属性和投资属性。 但是，这样的刚需购买者只要能合理地认识目标房源的优缺点，就可以随时得到。