【要闻】禹洲集团千亿规模更进一步，物业拆分箭在弦上

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对年禹洲集团( 01628.hk )来说，不是通常的一年，而是千亿征的决赛一年。

8月24日，禹洲集团发表了年中期业绩报告。 到上半年末，禹洲集团收入比去年同期上升20.36%至140.69亿元，增长领先领域。 期间溢利同比上涨4.97%，达到15.44亿元。 纯杠杆率从去年年末的小幅到63.72%的加权平均融资价格创下了7.22%的记录，处于领域较低的位置。 多个主要财务指标的增长率优于领域。

根据上半年合同销售同比增长50.49%的增速粗略估计，禹洲集团的千亿销售目标是指日可期。

许多指标创下最高纪录，禹洲集团仍在挖掘基本盘业务。 上半年，禹洲上海深圳双总部战术的落地，也给市场带来了越来越多的期待，广东港澳大湾区的未来将在土储、利益、组织结构等方面发挥更重要的作用。 对这个禹洲集团来说是需要进一步巩固的新版图，对投资者来说是越来越多的想象空之间。

另外，禹洲集团中期业绩会上，企业管理层也表示，正在整合优化物质管理和商管业务，分割计划正在有序地进行。 其中物业管理业务已经向联合所递交了表格，一些机构的投资者看到处于这一上升周期的公司在物业开发业务外有越来越多的可能性。

突破千亿的指日可期

报告期间，禹洲集团的许多核心财务指标增速优于同行企业。

房地产领域上半年受新冠肺炎疫情的影响，在销售、退款节奏等多少受到冲击的背景下，百强房企业上半年累计总口径业绩减少-2.7%。

对此，禹洲集团年上半年的合同销售金额和销售面积大幅增加。 其中，合同销售比上年同期增长50.49%，为428.51亿元，销售面积也比上年同期增长40.82%，为260.95万平方米。

到上半年末，禹洲集团实现了年销售目标的42.85%，完成率远远高于同行企业。 克瑞根据36家典型住宅企业的统计数据，上半年近一半的住宅企业目标完成率不足40%，禹洲集团的销售、退款等执行力可见一斑。

在区域合同销售贡献方面，长三角地区继续成为集团合同销售的最大贡献来源，占集团整体合同销售金额的62.47%。 海西经济区紧随其后，占整体合同销售额的18.97%。 具体来看，以上海、南京、苏州、合肥等为代表的长三角城市成交量环比增速明显，销售恢复表现良好。 合肥有望继苏州之后成为禹洲的第二百亿级城市。

根据全年1800亿元的推测，禹洲集团下半年达到41.6%的蜕化率就能实现全年目标，合同销售额很难突破千亿大关。

另外，上半年融资环境缓和，受楼市调整窗口期等外部大环境影响，许多住宅企业在高能源级城市积极补充仓库，东莞、成都、杭州等部分受欢迎的二线城市上半年土地出让金收入接近去年全年 禹洲集团慎重地持有土地，敏锐地捕捉到了在拥有土地的窗口期也补充仓库扩大土地储备的契机。

上半年，禹洲集团累计11幅，总建筑面积约146万平方米，权益建筑面积近90万平方米，权益比近6成。 新产品约362亿元。 从地区分布来看，近98.6%分布在长三角地区，仅1.4%根据分布在华中地区的城市能源水平划分，11块地块全部位于苏州、无锡、成都等受欢迎的二线城市。 土地储备地理位置优越，城市布局能源水平良好，这也为后续禹洲集团的销售和利润增加提供了许多重要保障。

国际知名的投行花旗认为，禹洲集团近年来重视成都收购项目、合肥通航町项目等多变量购买方法，花旗随着禹洲集团继续采用多变化土地保有战略，加快了高质量的土储，更新了土储权益的占有率

保障业绩稳定，面对高级其余，禹洲集团也别忘了反馈股东。

到目前为止的2019年，禹洲集团每股40港仙，分红比率达到51.18%，比上年增加36.63%，对应分红率为13.61%。 今年上半年，在保证偿债能力的基础上，企业依然慷慨分红，中期分红每股12港仙，分红率达到36.65%，分红率接近11%，位居领域前列。

公布中期业绩时，几个投资机构有希望。 上半年，禹洲集团受到花旗、尚乘、jp摩根、摩根士丹利、国泰君安国际等近30家国内外知名机构的“购买”和“优于大市”等评级。

潜在价值可持续解放

随着房地产领域进入下半场，各路房企业或另一个多元化业务板块将在卡位第二课程，期待着在越来越多的增长空之间打开。 或者分割其房地产、代建、文旅等比较成熟的业务板块，利用资本市场的融资输血，寻求越来越多的空之间。

住宅企业分割了近两年最热烈的房地产，今年以来，近10家物管公司提交了招聘书，仅6月下旬就有5家企业集中提交了表格。 中指研究院预测，年底前上市物管公司将达到50家左右。 房地产股票的市值超过住宅企业在领域屡见不鲜。

具体看禹洲物业，截至报告书期末，禹洲物业管理收入比上年同期增加62.16%至2.89亿元，管理总建筑面积约1300万平方米，合同管理面积约2200万平方米，服务全国10万户业主

物管公司“只有管面积才有发言权”现在为了进行规模扩张而发售融资，是物管公司们通常的迅速发展路径。 特别是领域内的万科不动产、碧桂园服务( 06098.hk )、绿城服务( 02869.hk )、中海不动产( 02669.hk )、彩生活( 01778.hk )等已经实现了管面积超过亿级水平的高级，还有数千万级

禹州集团的业绩会上说，企业管理层也整合了优化的物管和商管业务，分割计划正在有序地进行。 其中物业管理业务已经向联合处提交了表格。 投行者坦率地说，禹洲房地产上市后，将为禹洲集团带来新的融资平台，打开新市场价格的想象空之间。

与值得期待的未来相比，禹洲集团致力于房地产业务的深耕细作，不要忘记挖掘房地产开发业务的基础。 去能源水平高的城市寻求越来越多的发言权，许多住宅企业实现了从地区住宅企业到全国住宅企业的高度常规路径，禹洲集团实现了这一战术落地。

放眼全国，这两年受益于《广东港澳大湾区快速发展计划纲要》及《支持深圳建设中国特色社会一个先行示范区的意见》等政策利益的增加，广东港澳大湾区的投资价值上升，确实有很多外来居民

今年上半年，禹洲集团借力抓住机会，年集团总部迁至上海后，于年6月在深圳南山区设立了深圳总部，开创了上海深圳的双总部战术。

纵观整个领域，近年来，“双总部模式”在房地产领域越来越常见，已成为住宅企业实现战术扩张的重要路径。 特别是2019年以来，多家住宅企业相继采用了双总部运营模式，受到了领域的关注。 双重总部战术的开放有助于提高公司竞争力，实现利润最大化，同时给了市场更积极的信号和期待。

到上半年末，禹洲集团大湾区的销售金额仅为0.19亿元，位于6个地区的最低位。 但是大湾区的土储占有率达到了6.4%。 禹洲集团的机构家对此表示，大湾区的土储、销售额目前在禹洲集团占比不高，但上海深圳双总部战术的落地给了外部非常确定的信号，禹洲集团将来至少深圳、东莞、广州等市场的成功 这对禹洲集团来说是新的快速发展机会，对市场来说是更乐观的快速发展前景和想象空之间。

禹洲集团创始人、董事局主席林龙安等为代表的管理层迄今为止很多时候都认为企业在大湾区的资金、技术、人才、创新能力、开放氛围等方面的特征，广东港澳大湾区是禹洲集团下一步的部署点

对禹洲集团来说，上海总部和长三角的业务布局是支撑企业快速发展的基础，是企业朝着千亿销售目标奋斗的“支点”。 深圳和广东港澳大湾区关系到企业今后5到10年的业绩成长性。 多个机构也指出禹洲集团上海深圳双总部战术的落地伴随着今后越来越多的大湾区业务的落地和展开，这些将为企业开辟新的增长空之间和想象空之间。

随着禹洲在长三角地区成熟的深耕战术在大湾区等地的复制，禹洲的未来将充满更广阔的快速发展空之间，禹洲的公司价值也将继续解放。