（本地）【深度】万达重回地产，今年目标千亿

本篇文章3604字，读完约9分钟

记者|吴波

经过五年的“去地产”，万达重新启动了房地产开发，这一度是公司走出大连、大赚一笔的基础。

王健林曾经说过，原则上，2020年后，万达将不再专注于资产，全部是轻资产。然而，在全面转型、轻资产的关键一年，万达发布了许多回归房地产行业的信号。

4月23日，多年未拿宅基地的万达很少在江苏盐城拿一块纯住宅用地，这似乎是万达重新进入土地市场的前奏。

Interface新闻从多个渠道了解到，万达地产今年的销售目标定在1000亿元。受制于疫情，这个目标更难实现，但截至目前，万达并没有因为疫情而改变1000亿元的目标。

六年前，万达的房地产开发如火如荼，房地产销售额位列行业前三，房地产持有全球最大的物业面积。商业地产原有的标准化模式已经被同行研究，万达成为了真正的商业骨干，建立了强大的品牌形象和价值。

但随后，为了挖深沟，王健林开始了“去房地产化”的转型——他想从房地产为主的企业转型为高科技服务企业，商业地产开始强调轻资产。

这一转折和“不可抗力”导致万达房地产开发销售额暴跌。

六年来，经历了内外部环境的变化，万达一直在“去地产”和回归地产之间摇摆。它在空之前就已经有了转型的决心和雷霆手段，也面临着被赶超和损失收入的痛苦。

然而，轻资产业务说起来容易做起来难。相比之下，房地产开发的钱还是“赚得更好”。王健林也不得不正视这个事实，开始低调回望，要求再次提升房地产开发的贡献。

重新审视量表

2018年1月，万达商业推出腾讯、苏宁、JD.COM、融创四大股东。当时王健林承诺1-2年内消化掉房地产业务，以后不再发展房地产，成为一个纯粹的商业经营管理企业。所以万达商业一分为二，万达商业管理集团和万达地产集团是独立的。

“不追求销量，为经营而存在，每年消化万达广场的住宅设施，维持数百亿的销量。”这是王健林在2018年会上对地产集团的定位和要求。

截至2019年底，万达商业管理完成房地产业务剥离，万达地产将集团所有房地产业务纳入体系，继续从事房地产开发业务，通过招投标、拍卖挂牌、商业综合体、文化旅游项目等方式获得开发用地。

房地产行业可见的显著变化是:拿纯宅基地，重游规模；实际操作是，万达广场和文化旅游项目中的住宅地块比例明显增加——而不是商业广场中的配套住宅楼，万达内部人士有更精辟的总结，“住宅楼支撑一个商业广场”。

随着这些项目的落地和调整，曾经定位为“附属品”的地产集团开始逐渐壮大。

截至目前，万达房地产外商投资公司已增至82家，与深圳地讯、香港富泰形成中外合资。

根据界面消息，万达地产集团目前分为南区和北区，形成两区并立的新格局。北区管辖山东、江苏、上海，南区管辖浙江、安徽、江西。

万达房地产集团的核心管理层由总裁和四位副总裁组成。目前总裁是吕，47岁，在万达18年。他从城市公司的营销副总裁，到现在的区域领导，再到房地产集团的总裁。

其余四位副总裁分别是北方项目管理中心总经理、南方项目管理中心总经理曲晓东、成本管理中心总经理俞、房地产集团首席副总裁。

去年底，万达商业管理彻底剥离房地产，投资部门全部转移到房地产。刘海波是负责文化旅游项目和商业项目的投资部部长，也是核心人物。

随着股权和组织结构的完善，万达地产开始扩大新的投资。

根据万达商业管理今年的中期票据招股说明书，2017年至2019年，万达商业管理通过公开招标、拍卖、拍卖等方式，花费460亿元购买土地，总建筑面积近1000万平方米。2019年，万达商业管理还收购了8个万达广场项目。

万达地产近两年在土地市场也拿下了不少项目，如杭州富阳万达广场项目、延安万达城、兰州万达城等文化旅游项目。今年以来，万达广场项目在天津、眉山、四川、浙江台州、广东河源继续增加。

这些新收购项目的一个变化就是配套以住宅为主。"基本上转向了住房，只是配套一个商业广场."一位消息人士告诉界面新闻。

界面新闻梳理了万达2019年以来收购的地块，发现房源占比确实大幅上升。

例如，去年3月，延安万达城收购了7块地块，总建筑面积约为131.4万平方米，其中4块为住宅楼，占总容积率的80%。万达广场过去半年拿下的五洲、河源等大部分项目主要是住宅项目。比如河源项目住宅用地总建筑面积约占84.5%。

今年以来，万达重返住宅开发市场的迹象越来越明显。4月23日早些时候，万达在江苏盐城很少获得纯宅基地。

目前，万达房地产的销售主要来自万达广场和万达文化旅游项目的房地产开发业务。

一般单个万达广场，经过几年的滚动发展，就能为万达贡献上亿到几十亿的销售额。

根据界面新闻中万达债券的信息，截至2019年底，主要完成的10家万达广场整体销售额接近460亿元。比如湖北省荆门万达广场销售额29.71亿元，东莞东城万达广场销售额53亿元，南京万达茂达到140.4亿元。

根据中国程心发布的评级报告，截至2019年底，万达正在建设和规划的万达广场共有18个。根据万达商业管理有限公司的规划，每年要争取10到15个资产较重的项目，这是万达自身的投资和销售额。

近两年来，万达大力拓展文化旅游项目，贡献了一定的销售额。兰州万达城2019年11月开始销售。据嘉里数据，去年11月和12月该项目累计销售额为13.86亿元；延安万达城去年8月首次开业，销售额9.3亿元。

“政府需要什么，它需要什么”

根据嘉里的数据，万达地产2015年的销售额为1512亿元，位列行业前三。2017年销量逐渐拉开与房地产龙头企业的差距，首次跌破1000亿元。

今年，王健林因“不可抗力”断臂，将14个文化旅游项目出售给孙宏斌，资产损失1527.6亿元，总建筑面积约5940万平方米，其中可销售部分规划建筑面积约5006万平方米。

在王健林的决心和万达的一致执行下，“去地产”改造全面实施，新增土地储备逐年减少，房地产开发业务大幅收缩。

万达2017年跌破1000亿，同年1000亿房企数量扩大到20家。到2019年，行业前三销售门槛达到6000亿元，1000亿房企数量增加到34家。万达丧失了大量可售土地储备，销售额下降到500亿元以下，行业排名下降到60位。

“2012年是中国房地产的高水平。在那之后，王健林完全关注了空的房地产市场。在接下来的几年里，他不仅没有进行土地储备，还把精力转向了文化、旅游、体育，从排名的前列消失了。”一位匿名人士表示。

如果要再次突破规模，更现实的问题是，现在土地市场竞争越来越激烈，万达当初的征地优势还存在吗？

一位接近万达的人士认为，万达近年来在商业、电影、体育、文化旅游、大健康等行业打造了自己的护城河，这是其他房地产企业无法企及的。万达现有的投资逻辑与过去不同，现在更倾向于投资一个多行业的套餐，而不是单个项目。

“政府需要什么，政府需要什么”，可以算是万达转型以来的成就。毕竟大型项目的投资离不开商业、文化、体育等行业的加持。

比如商业广场方面，万达在全国范围内深入培育多年，依然享有优势。尤其是在下沉市场，在开发/开发上还是有一定的想象力的。

商业从一二线发达城市向三四线城市发展的趋势显著。根据审评委数据，2014年至2018年的四年间，中国44个大中城市的商业广场数量从11094.47万平方米增加到18121.69万平方米，年均复合增长率为13.05%。

但三四线城市商业发展水平相对落后，商业模式仍以传统的住宅商铺和商业街为主，大型商业广场相对缺乏，市场潜力巨大。

尽管有产业优势，但推进项目实际落地并不容易。

首先，每个人都在进化，竞争更加激烈。近年来，通过产业合作征地的模式被同行充分利用，房企也逐渐发展出了征地的核心优势。如碧桂园、恒大、万科等。，头部地产企业的多元化经营加持，华夏幸福等工业新城模式，融创、世茂等并购模式，在土地市场上有很强的竞争力，这些地产企业储存了大量的粮草。

一位来自第三方机构的人士观察到，由于内外部环境的变化，万达的征地低价优势正在逐渐减弱。他表示，万达正在利用2012年和2013年赚的低价钱，在2017年后的高价市场收购土地。

其次，通过产业加持征地不同于住宅高周转模式，需要大量资金沉淀。在如今融资紧张的环境下，短期效果并不显著。

2019年，王健林希望收复失地，回归文化旅游，宣布计划在延安、兰州、沈阳、潮州投资数百亿，涉及文化旅游、酒店、商业、医院等行业。

然而，这种资金需求大、周期长的文化旅游项目并不像预期的那样顺利。这些新签约的文化旅游项目大多是“轻资产”项目。据界面消息，只有延安和兰州两个万达城项目是万达投资的重资产项目。在大健康方面，发展也受到资金等方面的阻碍。

随着传统地产进入“白银时代”和“住无投机”，万达要重新审视规模并不容易。与往年相比，今年的房地产行业环境面临更大的快速增长压力，行业内大多数顶级房企都降低了今年的预期增长率。已经落后的万达地产，挑战重重。